نوسازی بافت فرسوده زنجان؛ چالش مالکان و وعده‌های مسئولان
در قلب شهر زنجان، محله‌هایی قرار دارند که نه تنها هویت تاریخی این شهر را حفظ کرده‌اند، بلکه سکونتگاهی برای هزاران خانواده هستند. اما این بافت‌های قدیمی که زمانی نماد اصالت و معماری ایرانی-اسلامی بودند، امروز به یکی از چالش‌برانگیزترین مسائل مدیریت شهری تبدیل شده‌اند. بافت فرسوده زنجان، با مساحتی بالغ بر ۱,۲۰۰ هکتار، نه تنها یک مسئله زیبایی‌شناختی، بلکه یک معضل اقتصادی، اجتماعی و ایمنی جدی است. این گزارش، نگاهی است به وضعیت بافت فرسوده در زنجان، چالش‌های پیش روی مالکان، وعده‌های مسئولان و راهکارهای پیشنهادی.
بافت فرسوده در زنجان؛ تصویر واقعی
بر اساس اعلام اداره کل راه و شهرسازی استان زنجان، وسعت بافت فرسوده در مرکز استان ۱,۲۰۰ هکتار است که حدود ۲۵ درصد از مساحت شهر زنجان را شامل می‌شود. این بافت‌ها عمدتاً در محله‌های قدیمی شهر مانند زینبیه، باباجمال، دروازه ارک، سبزه میدان، سرچشمه، منظریه و برخی مناطق جنوبی متمرکز شده‌اند. ساختمان‌های این مناطق اغلب با مصالح کم‌دوام ساخته شده‌اند، فاقد تأسیسات استاندارد هستند و در صورت وقوع حوادث طبیعی مانند زلزله، بیشترین آسیب را متحمل می‌شوند.
مدیرکل راه و شهرسازی استان زنجان با اشاره به اینکه نیمی از بافت فرسوده استان در مرکز استان (زنجان) قرار دارد، تأکید کرده که این بافت‌ها نیازمند بازآفرینی شهری هستند. شهردار زنجان نیز با اشاره به اینکه در محدوده بافت فرسوده شهر بیش از ۳۰ هزار قطعه پلاک وجود دارد که نیازمند نوسازی هستند، بر ضرورت تسریع در اجرای طرح‌های تشویقی تأکید کرده است.
چرا مالکان مقاومت می‌کنند؟
یکی از مهم‌ترین موانع نوسازی بافت فرسوده، مقاومت مالکان در برابر تخریب و بازسازی است. کارشناسان شهری دلایل متعددی برای این مقاومت ذکر می‌کنند:
۱. مشکلات مالی و تأمین اعتبار: بسیاری از ساکنان بافت فرسوده، اقشار کم‌درآمد هستند و توانایی تأمین هزینه‌های نوسازی را ندارند. هرچند وام‌های نوسازی با سود پایین در نظر گرفته شده، اما مبلغ این وام‌ها (که در سال‌های اخیر تا سقف ۲۰۰ میلیون تومان افزایش یافته است) هنوز با هزینه‌های واقعی ساخت‌وساز فاصله زیادی دارد.
۲. تراکم بالای جمعیت و کوچک بودن قطعات: مساحت بسیاری از پلاک‌های بافت فرسوده کمتر از ۱۰۰ متر مربع است و امکان ساخت واحدهای مسکونی جدید با استانداردهای امروزی در آنها وجود ندارد. تجمیع پلاک‌ها، یکی از راهکارهای اصلی است، اما هماهنگ کردن چندین مالک برای تجمیع، فرآیندی زمان‌بر و پیچیده است.
۳. مسائل حقوقی و قضایی: برخی پلاک‌ها دارای مالکیت مشاع یا ارثی هستند که تصمیم‌گیری برای نوسازی را دشوار می‌کند. همچنین برخی ساختمان‌ها در بافت فرسوده، فاقد سند رسمی یا دارای اسناد قدیمی و غیرقابل‌استعلام هستند که فرآیند دریافت مجوز ساخت را پیچیده می‌کند.
۴. نگرانی از از دست دادن هویت و خاطرات: برای بسیاری از ساکنان قدیمی، خانه‌هایشان نه فقط یک سرپناه، که بخشی از هویت و خاطراتشان است. تخریب این خانه‌ها، با مقاومت عاطفی همراه است.
۵. نبود مشوق‌های کافی و جذاب: برخی کارشناسان معتقدند مشوق‌های فعلی (مانند تخفیف عوارض شهرداری، افزایش تراکم و وام‌های کم‌بهره) به اندازه کافی جذاب نیستند و نیاز به بسته‌های تشویقی جامع‌تری احساس می‌شود.
وعده‌های مسئولان؛ از شعار تا عمل
در سال‌های اخیر، مسئولان استانی و شهری بارها بر ضرورت نوسازی بافت فرسوده تأکید کرده و وعده‌هایی را مطرح کرده‌اند:
۱. افزایش وام نوسازی: در سال ۱۴۰۴، سقف وام نوسازی بافت فرسوده در زنجان به ۲۰۰ میلیون تومان (با سود ۴ درصد) افزایش یافت و در مناطق ویژه به ۳۵۰ میلیون تومان نیز می‌رسد. با این حال، معاون مسکن و ساختمان راه و شهرسازی استان اذعان کرده که حتی وام ۳۵۰ میلیون تومانی نیز برای ساخت کامل یک واحد مسکونی با استانداردهای جدید کافی نیست.
۲. تسهیل صدور پروانه: شهرداری زنجان فرآیند صدور پروانه ساختمانی را تسهیل کرده و برخی عوارض را برای بافت فرسوده کاهش داده است. با این حال، برخی مالکان همچنان از بروکراسی پیچیده اداری گلایه دارند.
۳. طرح‌های تشویقی جدید: شهردار زنجان از پیشنهاد بسته‌های تشویقی جدید برای نوسازی بافت فرسوده خبر داده که شامل تخفیف بیشتر عوارض، افزایش سطح زیربنا و ارائه خدمات رایگان مشاوره معماری و شهرسازی است.
۴. اجرای پایلوت در محلات هدف: عملیات نوسازی بافت فرسوده در ۵ محله از مناطق هدف و ۱۵ محله از حاشیه‌نشین‌های شهر زنجان آغاز شده است. شهردار زنجان همچنین از آمادگی شهرداری برای انعقاد تفاهم‌نامه با بنیاد مسکن برای نوسازی بافت فرسوده خبر داده است.
اقدامات نوسازی؛ سرعت مطلوب نیست
با وجود وعده‌ها و مشوق‌ها، آمارها نشان می‌دهد که سرعت نوسازی بافت فرسوده در زنجان چندان مطلوب نیست. بسیاری از محله‌های هدف، هنوز درگیر فرسودگی و کمبود امکانات هستند. به گفته مدیرکل راه و شهرسازی استان، ۱۳۲ هکتار از بافت فرسوده شهر زنجان در اولویت بازآفرینی قرار گرفته که عملیات نوسازی در ۱۰۲ هکتار آن آغاز شده است. با این حال، این رقم در مقایسه با ۱,۲۰۰ هکتار بافت فرسوده استان، فاصله زیادی دارد.
مدیرکل راه و شهرسازی استان اذعان کرده که نوسازی بافت فرسوده در زنجان به اندازه کافی سرعت ندارد و عملاً در زمینه نوسازی مسکن در بافت‌های فرسوده استان با چالش‌هایی مواجه هستیم. همچنین شهردار زنجان تأکید کرده که بسته‌های تشویقی کافی برای نوسازی بافت فرسوده در شهر ایجاد نشده است. این موضوع به تأخیر در تحقق اهداف بازآفرینی شهری دامن زده است.
راهکارها؛ چگونه نوسازی را شتاب ببخشیم؟
کارشناسان برنامه‌ریزی شهری و مسکن، برای تسریع در نوسازی بافت فرسوده زنجان، راهکارهای زیر را پیشنهاد می‌دهند:
۱. افزایش مبلغ وام نوسازی: با توجه به هزینه‌های بالای ساخت‌وساز، افزایش سقف وام به مبالغی که واقعاً پاسخگوی هزینه‌ها باشد (حداقل ۵۰۰ میلیون تومان) و همچنین تسهیل فرآیند دریافت آن.
۲. ارائه مشوق‌های مالیاتی و عوارضی: کاهش چشمگیر عوارض ساختمانی و ارائه معافیت‌های مالیاتی برای سازندگانی که در بافت فرسوده فعالیت می‌کنند.
۳. تجمیع پلاک‌های کوچک: حمایت از تجمیع پلاک‌های کوچک و ارائه تسهیلات ویژه به مالکانی که برای تجمیع و ساخت واحدهای بزرگ‌تر توافق می‌کنند.
۴. ارائه خدمات رایگان مشاوره و طراحی: کمک به مالکان برای طراحی ساختمان‌های جدید با حفظ هویت معماری محله.
۵. توسعه مشارکت عمومی-خصوصی: جذب سرمایه‌گذاران بخش خصوصی برای نوسازی بافت فرسوده در قالب قراردادهای مشارکتی با مالکان.
۶. رفع موانع حقوقی و ثبت‌اسناد: همکاری دستگاه قضایی و ثبت اسناد برای رفع مشکلات حقوقی پلاک‌های فاقد سند یا دارای مالکیت مشاع.
۷. آموزش و ترویج: برگزاری کارگاه‌های آموزشی و ترویجی برای مالکان و ساکنان بافت فرسوده درباره مزایای نوسازی و مشوق‌های موجود.
جمع‌بندی؛ بافت فرسوده، فرصتی برای تحول
بافت فرسوده زنجان، اگرچه یک چالش جدی است، اما فرصتی بزرگ برای تحول شهری نیز محسوب می‌شود. نوسازی این مناطق نه تنها ایمنی و کیفیت زندگی ساکنان را بهبود می‌بخشد، بلکه می‌تواند به رونق اقتصادی و ایجاد اشتغال نیز کمک کند. با این حال، تحقق این هدف، نیازمند عزمی جدی از سوی مسئولان، همکاری مالکان و ساکنان، و ارائه مشوق‌های واقعی و جذاب است. اگر امروز به فکر نوسازی بافت فرسوده نباشیم، فردا با زلزله‌ای احتمالی، نه تنها با ویرانی ساختمان‌ها، که با فاجعه‌ای انسانی روبرو خواهیم شد. وقت آن رسیده است که این بافت‌های فرسوده، از تهدید به فرصت تبدیل شوند.
